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政府資金墊付 「司法重整 」欲解溫州13億爛尾樓僵局
核心提示：「縣政府已經發了紅頭文件，3月份開始樓盤續建，會盡早將房屋交付購房者，資金由政府暫時墊付。 」溫州市平陽縣一位參與處置的工作人員說，當地法院已為此啟動了司法重整程序。
【2月21日21世紀經濟報道卅李伊琳 溫州、上海 報道】2月20日，「溫州平陽泰宇花苑」（下稱「泰宇花苑」）的債權人──安信信托公司（上海）、中國建設銀行溫州分行（下稱「溫州建行」）、及相關律師等，各方代表同時出現在上海二中院進行協商，焦點是這個涉及逾13億資金的爛尾工程的處置難題。
「縣政府已經發了紅頭文件，3月份開始樓盤續建，會盡早將房屋交付購房者，資金由政府暫時墊付。」溫州市平陽縣一位參與處置的工作人員說，當地法院已為此啟動了司法重整程序。
據平陽處置工作小組成員透露，經初步審計，泰宇花苑的開發商──泰宇房地產開發公司（下稱「泰宇房開」）共負債近13億元，債權人涉及安信信托、溫州建行等金融機構，民間借貸債權人近70人，購房者500餘人（戶），所涉建築公司包括溫州建設有限公司、三箭建設有限公司等。
泰宇花苑的項目代管律師稱，根據破產法相關規定，該樓盤啟動司法破產程序後，牽涉此項目的官司應中止，但建行和安信信托在上海二中院對此的起訴仍在推進中。
這個牽涉到銀行、信托公司、民間借貸、購房者等多方利益的僵局，究竟將如何破解，需要更多智慧。
泰宇房開融資鏈
為了開發泰宇花苑，該項目開發商法定代表人──陳岳西先後通過溫州建行、民間借貸以及安信信托等途徑融資。據購房者稱，陳岳西目前已不知所蹤。
2002年，泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鰲江舊城五期區域外2號地塊C區，共計49400平米。
2007年，泰宇房開將項目分為兩期開發，第一期開發4、5、6號樓，占地面積8000多平方米，土地證號為平國用（2011）第2-8043號，並於2006年即抵押給溫州建行，土地抵押期限至2014年5月9日。
之外的41400平方米土地留待二期開發，分別編號為1、2、3號樓，尚處於地基建設階段。這部分地塊有兩本土地證，陳岳西先將其中一塊地【平國用（2006）第2-8036號】抵押給建設銀行，貸款1.5億元。
2011年4月，他又將另一塊地【平國用（2005）第2-8135號】的土地使用權以第一順位抵押給安信信托，將前述地塊的使用權以第二順位抵押給安信信托，為泰宇花苑發行「溫州」泰宇花苑「項目開發貸款集合資金信托計劃」，發行規模4億元，為期兩年，根據投資金額的不同預期年收益率在10－11.8%。
其間，陳岳西還通過民間借貸籌集資金。據上述處置小組內部人士稱，根據自然債權人自救小組的事後統計，民間借貸在4.9億元左右。目前該項債務還在進行逐筆司法認證。
上述各項融資中，安信信托的產品較有爭議。
「這個信托安全與否主要看中國房價是否會暴跌。個人覺得跌去60%以上的可能性不大。」當時認購此信托的承銷機構人士分析稱，該信托收益率還是比較高的，300萬以上可以達到11.5%，抵押物有價值的主要就是房子，認為只要這房子單價不跌破5486元卅平米，這個信托產品的安全應該沒問題。
但當時，安信信托對該樓盤的評估價是13500元卅平米，高於市場價。溫州商品房網上銷售管理系統查詢的數據顯示，2009年，「泰宇花苑」的4、6號樓先後開盤出售，每平方米的價格為5900元和7900元，預售商品房已基本售出。大部分購房者均在建行辦理了按揭貸款，總購房戶500來家。肖先生也是其中之一，在2009年6月認購的住房每平方米為6800元。
2012年1月，泰宇花苑推出5號樓的150多套房子時，每平方米的價格為1.1萬元，但仍遠低於安信信托的估價，且大部分房子至今未成功售出。
「司法重整」有望破局？
2011年年底，樓盤附近的業主見施工現場沒動靜，開始還以為是年底提早休假了。後來去向留守的工作人員打聽，說開發商無法支付工程款，工程隊已經撤了。
2012年5月份，鰲江鎮政府成立了專門的工作組負責該事件。當地公安系統人士透露，後警方也介入調查。調查發現導致開發商資金鏈崩塌的最後一根稻草是當地民間借貸，開發商從民間借入高利率資金運轉，大致利率為月息2到3分，最終導致崩盤。
2012年7月，平陽縣亦成立了工作組專門負責處理此事。
今年1月11日，一民間借貸債權人以泰宇房開公司舉債過度，資不抵債為由，向平陽縣法院申請對該公司進行重整。當地法院在同日通知了泰宇房開公司，其在法定期限內未提出異議。
目前，該法院已報請溫州市中級人民法院選定浙江震甌律師事務所為平陽縣泰宇房地產開發有限公司管理人，重整時間一般為6個月。
該管理人認為，安信信托作為債權人也應該進行登記確認，已提起的訴訟應當中止。然而，兩大最大的債權人──溫州建行和安信信托，並沒有中止訴訟。知情人士告訴記者，本次律師趕赴上海，主要是協調此事，並欲了解建行賬戶中4億元被提取的時間和方式。對於律師來說，這目前也是個謎。
4億元原本是建行賬戶裡的預售款保證金，但開發商神秘「失蹤」後，當地政府人士也證實了這筆保證金已被提取。但通過什麼方式提取，當地政府、建行等機構均不願提及。而且，年前此事據稱當地警方也有介入調查，但對此也三緘其口。
但這4億元事關500家購房戶，根據開發商的項目運作慣常規律，一般在開發期間，都會將土地和在建工程抵押給銀行，然後在購房者付款之後，將購房款用於償還銀行貸款注銷抵押，在土地解除抵押後，購房者才有可能辦產權證。
在2013年元旦前，安信信托和溫州建行已經在上海市二中院完成了土地確權，雙方確認目前工程爛尾、業主糾紛纏身的泰宇花苑4、5、6號樓對應的地塊，全部為建行抵押物，與安信信托無關，但這種說法被目前的項目管理方律師否認，並稱有證據證明安信信托與建行是順位抵押。
據處置工作小組成員透露，目前泰宇房開欠金融機構債務總計4.7億元（安信信托4億，建設銀行7000萬），民間借貸初步確認是4.9億，購房者購房款約3億元。此外，截至去年9月，其欠繳稅金總計887萬元，拖欠施工單位工程款大致3300萬。
如果泰宇房開走破產清算程序，目前僅剩7萬平方米左右的樓面，按樓盤價測算，資金缺口會很大。假如樓盤得到進一步注資並正常復工，將還未取得預售權的房屋銷售出去，並且銷售情況良好，預計項目將可能產生9.2億元左右的收益，那麼資金缺口在3.8億左右。 |
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