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公司結業商舖租約怎辦?

澳門日報 ── 法律小錦囊

公司結業商舖租約怎辦?

(文章內容以見報日的法例為依據)

NO. 700──2013.01.06見報

在商業社會中,營商致富可能是很多人的理想,而對於做生意的人來說,商舖的選址肯定是至關重要的一環。相對租屋而言,人們租舖時或會有更多的考量,尤其關於租期長短,續租或中途退租等問題,因為經營生意畢竟是一項投資,難免有起有落。另外,租舖時,有的會以個人名義(包括一人或多人名義)簽訂租約,也有的會以公司名義簽訂租約,兩者有甚麼區別嗎?

一般來說,以個人名義或者公司名義簽訂的租約並沒有太大的區別,例如有關租金、年期、續租等的規定都是相同的,不過,如果以公司名義簽訂租約,可能會遇到以下問題,那就是萬一公司結業而租約又未到期,那應該怎麼辦?

回答這個問題之前,先讓我們了解有關終止租約的規定。租約,顧名思義是一份規範租賃關係的合同,與其他合同一樣都很講求穩定性,所以,租約訂立之後,任何一方都不能隨意終止租約,只有在法定的情況下方能終止租約。法律規定商舖租約的終止方式一般有四種,包括:當事人協議廢止、解除租約、單方終止及租約失效。

(一)當事人協議廢止:是指在雙方當事人同意的情況下,不論租期是否屆滿,都可以透過協議把租約廢止。但如果一方當事人反對,則另一方只能透過其他方式(例如租約期滿後不再續租的方式)來終止租約。(二)解除租約:要使用這種方式終止租約,先決條件是有其中一方不履行義務。例如業主可以租客拖欠租金為由提出解除租約;又例如租客可以單位存在危險為由提出解除租約。(三)單方終止:無論租客或業主,任一方想在租約期滿後不再續租,須在租約期滿前至少提前一段法定的時間(例如兩年期的租約須提前九十日),以書面方式通知另一方。(四)租約失效:當出現租約屆滿、租客死亡、法人消滅(例如公司結業)等情況時,會導致租約失效。

回到租約是以公司名義簽訂,當公司結業而租約又未到期的問題。這時就應該適用上述第四種租約失效中的法人消滅的規定。由於作為承租人的公司已經不存在,所以租約亦會因此而失效。在這種情況下,法律並沒有規定業主可以獲得補償。至於該結業的公司,亦應在結業日起計九十日內將有關的商舖返還給業主(意即遷出商舖)。

另外,值得注意的是,現實中可能會出現生意不景氣,商舖無法繼續經營,而租客想在租約到期前退租的情況。這種情況則未必屬於上述租約失效的情況。須知道,上指因公司結業而導致租約失效的情況,必須是指公司已依法在商業及動產登記局辦理公司註銷的登記,並已向財政局辦理結業手續。所以,當商舖租約是以個人名義簽訂,又或以公司名義簽訂,但公司並非處於法律意義上的結業狀態,都不能適用失效的情況來終止租約。這時,雙方須以其他方式來終止租約,例如協議廢止等。


註:本文內容主要參閱《民法典》第101310221036條的規定。

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