| 樓花告別冇王管時代 |
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工務局許可才售 買賣合同需登記 樓花告別冇王管時代 《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（即“樓花法”），規定樓花的銷售必須符合法律要求，發展商只有在取得工務局預先許可後，才能對外銷售樓花，使樓花交易活動告別“冇王管”時代。但在售樓資金監管問題上，暫不引入相應的資金監管制度。此外，法案將規定樓花買賣合同需進行預先登記，藉以保護預約買受人及抑制過度投機炒賣問題。 立法會第一常設委員會主席關翠杏昨日在立法會全體大會引介“樓花法”法案指出，由於樓花法案涉及民法典、物業登記法典中的一系列制度，法案的內容較為複雜。同時由於法案將會對澳門不動產交易市場、發展商、銀行，特別是樓花買受人的利益產生重大影響，需要委員會在細則性分析的層面作出深入研究和審慎處理。 建好地基可銷售 法案中引入最重要的法律機制就是樓花銷售預先許可制度，只有具備法案所規定的特定條件，並經工務局取得預先許可後，發展商才可將樓花銷售。關翠杏認為這項制度，使澳門的樓花交易活動告別“冇王管”時代。她並表示，委員會並關注法案中所建議的要件，特別是獲發出售許可的在建樓宇僅需完成地基工程是否足以保障小業主利益，但與政府討論後並考慮現實情況，法案最終維持最初提案所建議的內容。但將來在法案生效後，有關樓花的銷售必須符合法律要求，發展商只有在事先取得工務局的預先許可後，才能對外銷售樓花，否則將會依法律所規定被高額罰款。 按工程進度付款 在售樓資金的監管問題上，關翠杏表示，委員會在分析各種可能的解決方案後，考慮到澳門尚不具備條件以及未有相應的配套制度，最終決定暫不引入相應監管制度，但政府承諾將會由促進房地產市場可持續發展工作小組繼續對此作出跟進和研究。同時，對於支付樓花款項方式，法案要求當事人所訂立的合同必須就“擬轉讓的獨立單位的總價值、首期金額、按樓宇興建進度分期支付餘款的方式及在獲發使用准照後支付至少佔總價百分之三十的最後一期餘款的約定”，發展商必須按照工程進度收取款項，並且在發出“入伙紙”之前，最多只能收取總價的百分之七十。 此外，法案亦重點規定買賣合同的形式要件以及合同的必要事項，進一步明確律師參與合同的地位和作用。要求公證在對有關合同簽名進行認證時，除了公證法典本身所規定的要求外，還取決於法案中所要求的律師聲明以及利害關係人的事先登記，藉以實現保護預約買受人以及抑制過度投機炒賣問題。而為了保護樓花交易的安全和樓花預約買受人的利益，有關違反法案附件中所規定的事項的法律後果，已經不再是原來所規定的無效，而是可撤銷，並且撤銷權人僅限於樓花的預約買受人。法案亦規定註銷登記的特別訴訟程序，以及關於法案獲通過後如何處理的過渡問題。 新法一年後檢討 關翠杏並指出，鑑於法案引入一系列較重大的立法措施及其對房地產市場可能產生的深遠影響，建議政府對法律的執行情況作出相應跟進，並在法律生效一年後作出檢討。 |