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標題: [澳門新聞] 上季物業成交減半 價跌1卅4 [打印本頁]

作者: didi    時間: 2013-11-19 10:00     標題: 上季物業成交減半 價跌1卅4

上季物業成交減半 價跌1卅4





第三季按樓齡統計住宅單位每平方米均價(現貨住宅) (澳門元)


樓市走勢將觸動全社會的神經

    兩法夾擊調控奏效

    上季物業成交減半  價跌1卅4

    【本報消息】統計局公佈,“承諾轉讓在建樓宇的法律制度”(俗稱樓花法)及“房地產中介業務法”生效後,第三季完成繳納印花稅的樓宇單位及停車位買賣有3,193個,總值138.4億元(澳門元,下同),按季大跌51%及59%;住宅單位買賣共1,908個,其中樓花(90個)與買賣金額(9億元)急跌95%。住宅每平方米實用面積均價由第二季的88,957元大幅回落25%,為66,936元,主因樓花均價按季跌10%;現貨樓則升2%,二十年以上樓齡均價更破5萬,按季升7%。

    豪宅平穩唐樓價升
    第三季整體住宅每平方米實用面積平均價格按季急跌25%,為66,936元。現貨住宅單位買賣有1,818個,每平方米平均價格為64,561元,按季升2%;澳門半島及氹仔分別升3%及2%,成交量較少的路環跌12%;成交的現貨住宅集中在氹仔中心區(284個)、黑沙環新填海(203個)和黑沙環及祐漢(182個),平均價格分別為每平方米70,960元、82,387元及58,119元。
    樓花平均價格按季跌10%,為97,902元;澳門半島、氹仔及路環分別跌1%、27%及10%;成交最多的是黑沙環新填海(33個)、路環(17個)和北安及大潭山(17個),平均價格分別為每平方米119,748元、94,489元及89,553元。
    美聯澳門行政總裁張一輝表示,因高價樓花減少,令樓價成交均價回落,但不能反映市況。畢竟上季銷售樓花並非之前售賣的中高端豪宅,在均價上不能相提並論,且樓花成交數量大減,代表性與過去的迥然不同。現在樓價“只升不跌”,即使豪宅價平穩,唐樓價卻急升,一個二十年樓齡、兩房單位也賣500多萬元,已可反映。據統計局資料,上季繳納印花稅單位中,46%樓齡二十年以上,均價亦達到高位的近5.2萬元。
    首三季成交減23%
    據資料顯示,按實用面積分析,有891個住宅單位面積是50-99.9平方米,平均價格為每平方米64,361元,按季跌26%。面積在50平方米以下的小型住宅單位有686個,平均價格為59,187元,跌13%。
    第三季簽訂買賣契約和按揭貸款契約涉及的不動產分別有3,186個及4,288個,按季跌18%及7%。首三季樓宇單位及停車位買賣共15,130個,按年跌17%,總值735.2億元,升6%;當中住宅單位有9,552個,按年跌23%,金額536.7億元,升4%。同期簽訂買賣契約和按揭貸款契約涉及的不動產分別有10,343個及12,787個。

作者: kimottt    時間: 2013-11-19 10:34

這輪跌勢所持續的時間頗為罕見,且幾乎沒有短期內結束的跡象。

房價的堅挺部分反映了處於高水平的流動性,這與中國信貸[1.56%]快速增長和美國超寬鬆貨幣政策緊密相連。但鑒於需求正在下滑,流動性似乎也不再成為本土房價的主要推動力。

房主和開發商不買賬


反而,近期房間堅挺趨勢背後的關鍵因素在於房主和開發商不買賬,他們不願在如此疲軟的市場中出售房屋,這也導致了近期新房供應相對緊張。類似的,賣方為了辨清市場方向,拒絕降價。價格堅挺的租賃市場發展也給予賣方支持。不過更為實質性的調整已開始給賣家施壓。雖然今年9月,個人住房租金同比上漲5.6%,但較2月份同比增長14.2%這個數字相比,依然顯示出明顯放緩跡象。

開發商已經通過提供刺激,包括退回部分印花稅來抵消政府政策的影響。但這可能導致高價房產和那些不計入房價指數房屋的整體交易價格顯著下降,並嚇壞潛在的買房者。而這出苦肉計也代價不菲。其他買家都嘗試在按揭利率顯著走高前購置房產。

升息成了房價暴跌的推手

長期來看,當前房價水平不太可能維持下去。我們預計,2015-16年,香港利率水平將隨美國一起走高。更高的借貸成本將增加開發商清理庫存的壓力。緊縮的陰雲可能在2015年前就會到來,因美國可能逐步縮減QE,這將推升市場利率,即使是在政策依然穩定的情況下。同樣也很難判斷業主們的信心能固守多久。而房價猛烈的跌勢可能在2014年開始……

無論何時到來,房價的跌幅都可能是實質性的。儘管不太可能同1997年10月至2003年7月重挫66.2%相比,但一些種類的房產跌幅可能高達30-40%。香港當局或撤回近期施加的,旨在遏制房價的措施,但我們真的不相信,類似的舉措能成功阻止房價下跌




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