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標題: [澳門新聞] 海一居追錢追樓皆有風險 [打印本頁]

作者: 東方不敗    時間: 2016-1-1 04:09     標題: 海一居追錢追樓皆有風險


海一居地盤只完成幾個地基,未完成利用,政府鐵定收地。
海一居土地到期但未宣告失效,政府及發展商又官司纏身,供緊“海市蜃樓”小業主應何去何從?澳門法制研究會會長陳華強認為,因“買樓合同”出現變化,小業主現已有權與發展商解約追討訂金等賠償;若要求“雙倍訂”則要等合同確實無法履行後方能追討(如“收地官司”三審敗訴,估計打足三年),變數較多時間更長。或等政府再批地並設特別條款保障。要一倍訂、雙倍訂、定遙望上樓?陳華強稱,小業主需要抉擇。

    現可追訂利息不賠

    海一居土地廿五年批租期屆滿一周,政府已表明收地,但要行系列程序才能刊登公報宣告批給失效。陳華強表示,現代合同法上有“情事變更”原則,因土地到期,合同出現變化,“你都不知何時能交樓”,故小業主有充分理由與發展商解除合同,要求賠償已給付金額,“我給左幾多錢你畀返我”,(建期追訂金,即供追全額),但利息等其他賠償則欠奉。

    雙訂料打三年官司

    政府曾稱土地批給失效後,小業主可追討雙倍返還訂金及其他賠償。陳華強的理解是,要求“雙倍訂”要等合同確實無法履行後方能追討,“用咩準則確定他無法交樓給你?或者他打贏官司,法院判給他(續期)呢?”因仍存在不確定情況,估計要待官司打至終審法院,才能斷定無法交樓。或待合同標明一八年交樓的承諾無法如期兌現,出現不履行合同亦可追討。他保守估計“收地官司”要打三年,即等三年後才能開始追“雙倍訂”,但是否能百分百追到雙倍訂?本澳始終沒有相關案例,無法交樓亦非百分百發展商的錯,仍存在變數。

    聯合訴訟律師費少

    最理想的情況是發展商願意賠償訂金,但發展商不合作,不論“追一倍訂”或“雙倍金”均可能打官司。陳華強稱,訴訟費(俗稱堂費)、律師費及訴訟時間因個案,不能一概而論。通常堂費為敗方支付,律師費則小業主自行支付。提議小業主可“聯合訴訟”,即數名小業主可聘請同一名律師共同提出一份訴訟,共同分擔律師費及堂費。“集體訴訟”是另一個法律概念,並不適用。至於經濟條件差的小業主可申請司法援助,通過專門委員會審查後獲批者,可豁免律師費及堂費。

    追訂金也要打官司

    “追訂金”官司要打多久?陳華強坦言“答唔到”,若法院認為提交材料及事實較明顯,可能會提早開審,或按法院案件輪候排期,此為法院的自由裁量權,不得有異議,估計起碼排半年。該類案件一般可由初級上訴至終審法院;但若中級法院三個法官均認同一審判決,則可減少終院環節。

    無案例難訂勝訴率

    他稱,小業主向銀行借貸,再向發展商買樓,“全部錢畀晒發展商”,若發展商退回金額,則一手小業主有足夠的錢還給銀行,或虧損中間的利息。但二手或三手樓花小業主的情況最為棘手,買賣樓宇差價是由上一手業主賺入,能否追回差價法律界意見分歧。有指買賣因物有瑕疵,故前業主要付責任,有得追;有指簽約時已將合同地位轉移,後者早知買樓花風險,應一併接受風險,無得追。本澳鮮少發生此類案件,或要提訴法院判決先知結果。

    政府應退回印花稅

    政府雖承諾願退回印花稅款,後又有言論指要待土地宣告失效才能退稅,令小業主很擔憂。陳華強認為,小業主可要求政府明確,不論因哪種方式與發展商解除合同,政府都應退回印花稅等稅項。




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