[澳門新聞] 當局：樓花合同成法律依據

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當局：樓花合同成法律依據

劉仕堯昨出席立法會細則性審議《承諾轉 讓在建樓宇的法律制度》

避免無憑無據難追討   買家有權撤銷     當局：樓花合同成法律依據     法務局長張永春表示，因過去買賣合同內容過於簡陋和欠缺透明，因此制訂了法案中的附件第七條“合同必要事項”，不過有關部分在法律上屬民事要求，不按附件亦不屬行政違法，但買家有權在一年內提出撤銷合同。重申其制訂目的在於提高買賣雙方間的透明度，並成為真正依據。     馮志強稱，如物業屬樓花，距離收樓仍有很長日子，而“合同必要事項”中若花園會所等康樂設施，作為公有部分如何分配？能否將會所面積不涉及公用面積，作為發展商業權，毋須每個單位承擔。一般情況下小業主未搬入不會繳交管理費，當局如何監管？     張永春表示，“合同必要事項”指交樓後需包括簽署合同時已有的規定項目。不過發展商和小業主雙方可在簽署樓花買賣合同時約定，在項目規範內容裡因應雙方情況再增加，“合同必要事項”目的在於合同化。因過去的樓花買賣合同內容太簡單，造成買賣內容透明度低，對消費者保障不足。若法案通過，將來以合同內容為真正依據，避免無憑無據、出現爭議時消費者難追討。除法定的、不可自由約定的項目之外，“合同必要事項”法律上屬民事要求，若沒按附件要求亦不構成行政違法或處罰，惟買家可在一年內提出撤銷合同。     此外，在大廈管理問題方面，指管理工作在《民法典》有強制規定，惟大型樓盤並非發出入伙紙後，小業主可立即成立業主會，期間可能拖延多年，小業主無法按規定成立業主會，更不能自行聘請管理公司，一般由發展商屬下或代聘管理公司，法律定出花園會所等屬公有設施便是填補真空期。屆時若住戶已達到能成立業主會的數量，便可直接按《民法典》，由業主會聘請管理公司。

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新法料令購買力回流二手






地產中介冀政府加快審批增加住宅供應  



    新法料令購買力回流二手


    地產界：加快新樓審批增供應


    一再錯過樓市規範先機的“樓花法”昨日終獲立法會細則性通過。有地產業者表示，新法下樓花零供應，一手買賣料冷卻，市場焦點重回二手現樓市場。現階段未見業主看好後市而封盤。不過，澳門經濟前景好，業主未來有機會封盤。樓市新增供應不足，導致樓價持續乾升，政府應做好行政配套工作，加快新樓審批紓緩住屋需求，平抑樓價。

    樓價續乾升

    中原（澳門）董事石寶德表示，不符合新法例的樓花不能出售及轉售，一手、二手樓花供應急跌，市場氣氛更淡靜。不過，二手樓盤供應不多，樓價將會持續乾升，未來或有業主會封盤，善價而沽，但目前暫未有封盤個案，價錢理想就會放售。

    現時樓市處於氣氛淡靜、樓價向上的政策畸形市場。樓盤選擇不多，倘有某熱門樓盤放售，有條件且急於換樓的消費者，就會追價買入。消費者因“貴買”，就要“貴賣”原有單位，因而出現樓價向上，但市場交投疏落的現象。未來一段時間內，符合條件可以出售的樓花項目不多，政府有需要加快審批效應，平衡市場供求。

    未見封盤潮

    美聯澳門行政總裁張一輝指出，雖然市場焦點將會重回二手現樓市場，但外圍利淡爭持，加上本澳銀行估價不足及政策因素影響，估計樓價不會大幅上升，最多呈現反覆向上的走勢。目前未見業主急於封盤，反而有業主測試市場反應，一時放售及後“反價”，即使買家有心，業主最後也會突然封盤。

    縮短斷層期

    “樓花法”推出不及時，料為市場後來“斷層”的後遺症。政府掌握發展商圖則申請數據，理應盡快整理分類，加快樓花項目審批，縮短一手市場的斷層期，避免樓價再因供求失衡而急升。

    浩楓地產總裁余浩銘認為，“樓花法”討論多時，市場早有心理準備。業主心態不會有大太變化，估計祇有兩成業主會選擇封盤。儘管業主繼續放售單位，但看好後市，不會減價求售，議價空間不大。

    現時銀行估價保守，與業主叫價相差逾兩成，需要的首期大增，上車客不多，二手現樓以換樓客為主。因業主叫價較高，換樓客搶貨情況不算嚴重。下月起陸續有單位屆滿兩年特別印花稅徵收期，二手現樓供應或會增加，但對平衡住屋需求幫助不大。

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團體：設機制監察樓花法






群力智庫促設樓花法監察及檢討機制  



    罰則未夠辣   但有好過冇


    團體：設機制監察樓花法


    拖沓已久的“樓花法”昨在立法會細則性討論及表決，擬六月一日正式實施。群力智庫認為，即將出台的“樓花法”罰則未夠“辣”，未必起到足夠的阻嚇，但有法總比冇法好，相信該法出台對規管本澳目前的樓市亂象及保障購房人士權益起到一定作用。另外，新法存在不少漏洞，促請政府必須持續監察該法落實的成效，完善樓花銷售制度。

    樓花法存漏洞

    由於規管樓花市場的迫切性，現階段出台的“樓花法”仍有不足。如未有將“專款專用”納入其中，祇是加入條文規定供款與興建進度掛鈎，未能完全解決“爛尾樓”問題。而樓花合同強制條款方面，雖有建築面積、實用面積等基本資料，但法案並無規範示範單位、展示方式或其他有導向性的內容，擔心容易出現貨不對辦，且該法對內部認購亦未作出規範。還有未因應該智庫提出“要求項目必須封頂或完成一定比例的樓宇結構才能作樓花銷售”的意見對法案作出修改。

    監管售樓資訊

    因此，“樓花法”的出台並不代表相關工作結束。群力智庫促請政府必須續就“樓花法”存在的漏洞和不足進行研究，建議政府未來應加入條款限制內部認購比例，甚至禁止內部認購，防止炒作。對於樓花的宣傳資料、售樓說明書、示範單位展示方式等資訊，建議應制訂法規加以規範，保障置業人士獲得全面而正確的訊息，並參考鄰近地區設立專責部門負責相關事宜。現時香港設有銷售監管局，主要負責執行《一手住宅物業銷售條例》，監管發展商必須按照條例提交合適的售樓說明書、價單及提供示範單位等。而“專款專用”的實行雖有困難，但本着“以民為本”的原則，應迎難而上，積極與發展商、地產商和銀行等業界商討，為相關制度的實行創造條件。

    適時檢討修訂

    另一方面，政府應設立相應的監察及檢討機制，就該法的不足及落實過程中遇到的問題進行總結，適時作出檢討和修訂。