[澳門新聞] 報告：澳樓價早見泡沫

綿羊

報告：澳樓價早見泡沫

“澳人澳地”研究報告三種模式比較

警告兩年後美國加息將現危情     報告：澳樓價早見泡沫     “樓價過熱、遏制措施有效”是特區政府對現時房地產市場的例牌回應，澳大報告有相反結論，直指政府的調控措施對遏制樓價作用有限，澳門樓市的嚴峻性已超越一般人的認知，早已出現泡沫，房價亦早已脫離居民的實際購買力。警告低息環境屬周期性，若兩年後美國經濟好轉進入加息期，供樓負擔將進一步上升。屆時，澳門樓市不但有可能泡沫爆破，社會的和諧健康發展也將受到嚴重影響。     樓價十年升十倍     報告指出，特區政府一○年九月推出“劉十招”，一二年十月再推“新八招”，一定程度遏制了外地炒家的熱錢流入。但在高通脹和低利息環境下，本地買家仍踴躍入市，措施對遏制樓價作用有限。未來樓價走勢視乎政府會否再出招及銀行按揭政策。     就樓市泡沫問題，報告稱，雖然澳門就業人口收入中位數由二○○○年的四千七百一十一元，增至一二年的一萬二千元，增幅二點五五倍。但同期私樓售價由○二年的每平方米六千二百五十九元，增至一二年第四季六萬四千八百六十九元，增幅十倍。即就業人口收入中位數實質增長遠遠未追上同期樓價升幅，高企的樓價引發社會各界擔憂，尤其夾心階層對上樓安居已失去信心，即使收入比中位數高者也只能望樓興嘆。     報告以國際專業理財公司評估物業價格的常用方法，即租金乘數=物業價格卅每年潛在租金回報總額計算，並以澳門現價七百萬元的一千呎兩房一廳單位為例，每月租金回報是一萬五千元，即一年租金回報為十八萬元，其租金乘數是三十九年，大大超出十二至十五年的合理水平。若以十二至十五年租金乘數推算，七百萬元的單位的合理租值只在三萬八千八百至四萬八千六百元之間。或者說，月租金一萬五千元的單位的合理價格，應在二百一十六萬至二百七十萬元之間。所以照上述國際常用公式計算，澳門房地產市場早已出現泡沫。     澳家庭可買二百呎     報告又以“房價收入比”即（房價÷家庭年總收入），推算澳門居民的購買力。按國際慣例，合理的房價支出應為每個家庭的三至六年、四至六年收入。但按一二年資料顯示，澳門住戶年收入中位數為二十五萬四千元，即購房能力在七十六萬三千二百至一百五十二萬六千四百元之間。若以現時普通私樓均價約每平方呎七千元計算，上述家庭只可買到二百一十八平方呎建築面積的單位。     報告再指出，按國際市場健康標準，一般供樓金額不超過家庭月收入的三分之一。若以上述七百萬元一千平方呎單位、銀行按揭貸款四百萬元、年利率百分之三、供二十年計算，月供要二萬二千多元，即該家庭月收入須達六萬六千七百多元。以現時房價升勢而言，已完全不能與居民收入相適應。報告結論是澳門居民購買力下降，房價早已脫離實際購買力。