[澳門新聞] 海一居還款方案的法律思考

東方不敗

方案一

    終審法院於上月裁定保利達所提起上訴敗訴，有關土地臨時批給維持失效。該法院裁判後，保利達日前公佈了兩還款方案。其中，方案一內第一段提及：“三年內分期返還按預約買賣合同已收取之樓款金額（對象為希望保障自身固有權益的業主）。自簽立退款協議時計為第一期，之後每半年計為一期，首六期每期返還百分之五，第七期返還餘下百分之七十及另加提供百分之十五的額外補助。”

    然而，關於第一方案百分之十五的額外補助，發展商表述太不明確，有需要作具體澄清和更改。因在該方案內第一段寫明是“另加提供百分之十五的額外補助”。但同在一方案第二段後半部分卻又寫：“……若果不能取回土地發展但獲得理想的財務賠償，我司會向參加方案一的眾業主發放合理的額外的補貼。”換言之，儘管在同一方案中用了“額外補助”和“合理的額外的補貼”等不完全一樣的字眼，倘若上面提及的“百分之十五的額外補助”與另一段的“若果……發放合理的額外的補貼”是指同一樣東西和作為發放條件的，則百分之十五補助會成很大變數和更不確定性，因要取決於另一訴訟的財務賠償結果。

    此外，方案一另一不足是上述大部分錢（即百分之七十已付樓款連同補助百分之十五（倘有），且非按年利率計算）於簽後三年結束時才能收回。即總額法律上會低於之前初級法院就其中一個案所作判決（已付款項+已付款項x百分之十一點七五 ╱ 年利率）。按之前一審法院就其中一個案就利息部分所作司法判決之理解，發展商應將在訂立預約買賣合同時和之後已收到的總額全部予以返還，連同由遲延起算的利息（即倘無協定利率，按法定年利率為百分之九點七五，且由於所涉及的不動產出售亦屬於發展商一方的商業行為，在計算利息時可按《商法典》第五百六十九條第二款規定在法定利率上附加百分之二的額外利率）。

    對保利達在方案一中提及“該司有充分的事實基礎和法律依據向政府索賠，而在法律上任何人的合法權益因此事件而受到損害的，均可提出索償。倘贏得訴訟後能成功取回土地發展，我司承諾將按原圖則及原價售予參與方案一之業主，若果不能取回土地發展但獲得理想的財務賠償，我司會向參加方案一的眾業主發放合理的額外的補貼。”本人認為即使保利達決定要控告政府，在不影響其他倘有賠償的請求下，保利達法律上至少亦要履行與樓花購買者之間的合同內規定賠償義務和遲延利息，兩者不能混為一談，前者是土地批給合同，後者則是私法上的預約買賣合同，法律關係上是非常明確的，債務上履行亦應不取決於另一訴訟結果。換言之，無論是保利達往後是否能獲得賠償，皆不應影響小業主的權利，所謂“補助”其實亦是低於實際遲延利息。最後，由於土地批給失效的裁判已不可上訴，法律上發展商已不可能再發展有關土地。

    方案二

    方案二“二年內分期返還按預約買賣合同已收取之樓款金額（對象為同意只須返還已付樓款的業主）。自簽立退款協議時計為第一期，之後每半年計為一期，首四期每期返還百分之十，第五期返還餘下百分之六十。當完成返還所有樓款後，雙方之間的買賣法律關係終止。欲辦理上述退款方案的業主可至海一居業主聯合會索取表格，並填妥選擇意向，我司將會在統計數據後盡快進行資產套現及資金安排，以便加快推進落實處理返還已付樓款事宜。”與第一方案相比，主要差別是兩年內可收回全部已付款項，且沒有提及百分之十五補助。

    保利達應履責回應小業主訴求

    正如本人載於六月九日澳門日報之文章所提及，發展商應盡快履行合同責任和與小業主協商。在不排除小業主根據個人情況有權選擇行使法律追究權利下，雙方乃至多方可通過協商方式盡快達成協議。而政府和社會在合法的情況下可盡量向樓花購買者提供有關方面的協助或法律援助，以助各方順利解決有關問題和維護樓花購買者的權益。

    為此，在衡量避免出爾反爾或其他倘有對小業主附加不利條件等風險因素前提下，小業主可以根據個人情況有權採取訴訟，又或簽署最終能符合雙方意願的方案，但在簽署有關方案最後文本時最好先明白其法律含義，以及諮詢法律人士的意見。此外，小業主應及時訴諸法律行動和維護自身權利，促使該公司履行應有責任，且小業主亦有權透過單獨或聯合方式向初級法院提起通常訴訟程序宣告之訴（主訴訟），以及可同時考慮提起倘有保全程序，否則時間越長，不排除在日後倘有執行程序內順位上更難以受償。

    李煥江律師