蘋果直擊觀塘豬籠城寨14地舖間 56劏房

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住客打開門口乘凉、小朋友在門外空地跑跑跳跳，儼如電影《功夫》中的「豬籠城寨」般的小社區。然而觀塘雲漢大樓這些「理想居庭」，竟是由地舖改裝而成的劏房。環形大廈 30個地舖中，14個地舖被改建成各式各樣的劏房，最誇張一個「一劏九」，部份更屬「複式」單位。本報記者粗略計算，該處最少有56個劏房。當中有不少與去年底違反清拆令被判入獄的「劏房天后」羅靜卿及「房王」陳華有關。

根據土地契約，觀塘雲漢街 30號雲漢大樓地舖單位可作「住宅或商業」用途，但改建工程或涉及僭建，甚至違反樓宇防火安全規格。有議員擔心一旦發生意外，或會影響安全。屋宇署至截稿前未回覆大廈是否涉及僭建等問題。


雲漢大樓近 200個單位，地舖及樓上有多間劏房，住滿老中青三代人。


5號地舖劃成五間房，房間大門設在長長走廊的左旁。


複式劏房單位，地下一層間為客廳，廚房裝修整潔。


月租數千「唔憂冇人租」


有 40年歷史的雲漢大樓。

有40年樓齡的雲漢大樓，有一個特色「回」字商場，部份地舖大門向內街。圍繞大樓有30個地舖，最少18個有人居住，憑地舖外圍水錶數目及信箱計算，當中 14間被改成約56個劏房。由於舖位樓底有17呎高，部份地舖劏成上、下兩層分租，有的將上下層作複式單位出租。其中31號舖更是「一劏九」，記者翻查舊圖則，發現店舖連廁所也間房。另外有3間打通店舖，則間成 4間「複式大劏房」，每間面積達400平方呎，是劏房群中「豪宅」。其他劏房面積大都是百多至200餘呎。區內地舖以車房為主，約1,000平方呎的地舖月租約1.5萬元。有區內地產代理稱，雲漢大樓向內街地舖因人流少無人問津，有業主於是改建成劏房出租，且「唔憂冇人租」。代理說，這些地舖劏房月租2,000多至 4,000元不等。上周一家百餘呎的劏房，租金升逾 3,000元。以每個單位3,000元月租計算，一個分成9個劏房的地舖，每月租金回報達 2.7萬元，分為4個劏房的地舖，月入1.2萬元。記者到雲漢大樓觀察，發現該處環境清靜，地舖劏房圍繞天井內外圍，位處中央的劏房特別「風凉水冷」。至於複式劏房每層樓底約8至9呎，較一般樓宇略低，但租客仍出入自如，沒有壓迫感。有業主更用盡地底空間，將下層劏房伸延至地面以下，但未知是否挖深改建。記者以租客身份，隨地產代理陳小姐到一個約120平方呎的上層閣樓劏房「睇樓」。她明言：「得番呢間未租出，冇第二間揀！」一如該處大部份劏房，踏入房間可說「一眼睇晒」，房間設有僅夠放馬桶的廁所，牆角位有個煮食間，只可放個煮食爐，房內設有冷氣機、熱水爐和抽油煙機，每月租金 2,900元，水電費需計，每度水收費10元，每度電收費1元。

「唔會有咩租務糾紛 o架」



記者追問劏房改建會否影響屋內結構導致危險，陳不耐煩說：「人人都咁住，住滿晒人，唔驚啦！」她又稱，租住雲漢大樓地舖劏房毋須打釐印，「你住得好哋哋，唔會叫你走，唔會有咩租務糾紛o架！」測量師學會建築測量組主席何鉅業指出商舖舖面較寬闊，如果預計人流較多，可能設有後門作走火通道，但商舖間成多個小單位後，單位外的走火通道位置、闊度必須符合標準，否則會造成危險。至於部份單位設於地面以下，何鉅業說，掘地底時或會影響建築物結構，甚至影響地下渠道和泥土，有機會構成危險。至於閣樓結構必須穩固，間房用的建築物料耐火效能必須要高。觀塘區議員徐海山則指地舖本用於營商，沒有合規格衞生或防火設施等，擔心引起安全問題。觀塘雲漢大樓於 1971年落成，樓高 9層。近期不時有物業成交，呎價大約 3,500至3,800元，單位易手後都被改建成劏房出租。在上址任管理員已25年的劉伯表示，近期有很多新移民遷入大樓內的劏房，更有一些夫妻為偽裝分居騙取綜援而承租。他又透露，電波少年謝昭仁亦曾在上址租住十多年。


雲漢大樓商場地舖變劏房群，儼如小城寨。

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話你知租約無打釐印零保障

根據法例，住宅物業的租賃，不多於三年租期可以口頭或書面租約的形式訂立。可以毋須繳交印花稅(俗稱打釐印)和不用在土地註冊處註冊。不過沒有繳付印花稅的租約或租契不能在土地註冊處註冊，亦不能被法庭（包括土地審裁處）接納為證據，對出租人和承租人都無保障的。一般而言，印花稅總額會由業主和租客平均分擔。律師梁永鏗指，法庭只接受有釐印的文件，因此租客與業主沒有簽租約及打釐印，發生租務糾紛，租客可能「蝕底」。他舉例，屋宇署在租約期滿前要求清拆閣樓，租客如想追討賠償，業主不予理會，租客難以追究。梁補充，若租客堅持追究，可提出訴訟時補交釐印費，但或需繳交幾倍罰款。

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住客：好凉爽有位晾衫

120呎、 200呎，還有複式的 400呎「獨立屋」，雲漢大樓地舖商場的劏房群，有不同的劏房式樣選擇。記者接觸到一位與丈夫及 3歲女兒租住兩層高複式劏房的新移民少婦，她這樣形容住所：「好凉爽，有好多位晾衫、好過住樓上(雲漢大樓)嗰啲劏房。」

有窗有廳好過一般劏房

走進地舖商場，發現一間間劏房門口或窗前，都掛着晾曬的衣褲，有的更將洗衣機亦放在房門外，記者見到其中一家人，住在一間有上下兩層，內設樓梯上落的劏房，女戶主向記者稱，她兩個月前以4,000元租金租住上址，上下兩層面積共400呎，地下做客廳、廚房，樓上則作睡房，空間頗充裕，加上兩層均有窗，確較一般劏房優勝，她與丈夫很滿意。另一名住客楊小姐表示，她住在上址一年多，百多呎套房有廁所和廚房，有獨立門口出入，最初入住時曾擔心環境太靜，其後發現部份地舖養狗，反而令她安心，不過曾見過曱甴和老鼠。對於樓下劏房成群，雲漢大樓的住客看法不一，居民林小姐說，四年前搬入時已有地舖劏房，現時最擔心遇上火警，恐怕人多擠逼難以迅速逃生。另一居民陳先生則表示，大樓商場地舖本來多是木器加工場，多年前間成一個個劏房出租，幸好大廈與商場地舖出入門口不同，反而不太擔心走火問題，而且治安、 衞生環境亦沒有因此而變差。


劏房外放着洗衣機、鞋櫃，比一般劏房環境優勝。

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劏房天王天后擁七間

雲漢大樓最少有 14個地舖用作劏房，《蘋果》發現其中 6個地舖的業主是一名叫陳華男子或其公司擁有。陳華與去年因非法僭建被判監的「劏房天后」羅靜卿關係密切，兩人報住地址同為東頭邨某單位，是他們年前以逾 23萬元向房委會購入。羅在雲漢大樓亦有一間地店舖房。

從事裝修精於改裝

自 90年代初，羅靜卿多次以個人或與陳華聯名購入約 50個單位，絕大部份位於觀塘和牛頭角等地，普遍樓齡超過40年，當中包括樓上單位和地舖，他們購入的單位，大部份曾被屋宇署釘契，有些更被釘契八至九次。根據物業買賣紀錄，兩人曾將部份單位轉售圖利，低買高賣下，鮮有損手。去年12月底，羅靜卿因未有執行屋宇署清拆令，清拆其名下一個位於雲漢道福興樓地舖僭建閣樓，罕有被判監一個月。陳華在雲漢大樓持有的單位全部改建為劏房出租，最多「一開六」，亦有單位改建成複式劏房。羅靜卿在雲漢大樓也先後持有兩個地舖，均改建為套房，她在07年初將其中一間出售。據區內地產代理透露，陳華本身從事裝修生意，精於改裝套房工程。現場所見，大部份劏房單位鐵閘都一式一樣，部份寫有「陳生」字樣，相信正是陳華的「傑作」。