[澳門新聞] 海一居追錢追樓皆有風險

東方不敗

海一居地盤只完成幾個地基，未完成利用，政府鐵定收地。
海一居土地到期但未宣告失效，政府及發展商又官司纏身，供緊“海市蜃樓”小業主應何去何從？澳門法制研究會會長陳華強認為，因“買樓合同”出現變化，小業主現已有權與發展商解約追討訂金等賠償；若要求“雙倍訂”則要等合同確實無法履行後方能追討（如“收地官司”三審敗訴，估計打足三年），變數較多時間更長。或等政府再批地並設特別條款保障。要一倍訂、雙倍訂、定遙望上樓？陳華強稱，小業主需要抉擇。

    現可追訂利息不賠

    海一居土地廿五年批租期屆滿一周，政府已表明收地，但要行系列程序才能刊登公報宣告批給失效。陳華強表示，現代合同法上有“情事變更”原則，因土地到期，合同出現變化，“你都不知何時能交樓”，故小業主有充分理由與發展商解除合同，要求賠償已給付金額，“我給左幾多錢你畀返我”，（建期追訂金，即供追全額），但利息等其他賠償則欠奉。

    雙訂料打三年官司

    政府曾稱土地批給失效後，小業主可追討雙倍返還訂金及其他賠償。陳華強的理解是，要求“雙倍訂”要等合同確實無法履行後方能追討，“用咩準則確定他無法交樓給你？或者他打贏官司，法院判給他（續期）呢？”因仍存在不確定情況，估計要待官司打至終審法院，才能斷定無法交樓。或待合同標明一八年交樓的承諾無法如期兌現，出現不履行合同亦可追討。他保守估計“收地官司”要打三年，即等三年後才能開始追“雙倍訂”，但是否能百分百追到雙倍訂？本澳始終沒有相關案例，無法交樓亦非百分百發展商的錯，仍存在變數。

    聯合訴訟律師費少

    最理想的情況是發展商願意賠償訂金，但發展商不合作，不論“追一倍訂”或“雙倍金”均可能打官司。陳華強稱，訴訟費（俗稱堂費）、律師費及訴訟時間因個案，不能一概而論。通常堂費為敗方支付，律師費則小業主自行支付。提議小業主可“聯合訴訟”，即數名小業主可聘請同一名律師共同提出一份訴訟，共同分擔律師費及堂費。“集體訴訟”是另一個法律概念，並不適用。至於經濟條件差的小業主可申請司法援助，通過專門委員會審查後獲批者，可豁免律師費及堂費。

    追訂金也要打官司

    “追訂金”官司要打多久？陳華強坦言“答唔到”，若法院認為提交材料及事實較明顯，可能會提早開審，或按法院案件輪候排期，此為法院的自由裁量權，不得有異議，估計起碼排半年。該類案件一般可由初級上訴至終審法院；但若中級法院三個法官均認同一審判決，則可減少終院環節。

    無案例難訂勝訴率

    他稱，小業主向銀行借貸，再向發展商買樓，“全部錢畀晒發展商”，若發展商退回金額，則一手小業主有足夠的錢還給銀行，或虧損中間的利息。但二手或三手樓花小業主的情況最為棘手，買賣樓宇差價是由上一手業主賺入，能否追回差價法律界意見分歧。有指買賣因物有瑕疵，故前業主要付責任，有得追；有指簽約時已將合同地位轉移，後者早知買樓花風險，應一併接受風險，無得追。本澳鮮少發生此類案件，或要提訴法院判決先知結果。

    政府應退回印花稅

    政府雖承諾願退回印花稅款，後又有言論指要待土地宣告失效才能退稅，令小業主很擔憂。陳華強認為，小業主可要求政府明確，不論因哪種方式與發展商解除合同，政府都應退回印花稅等稅項。