租金的調整

東方不敗

據統計暨普查局資料顯示，澳門今年八月份通脹率為百分之六點一五，較七月份擴闊近○點二個百分點，創卅二個月新高。與去年八月比較，升幅最明顯的項目為“交通”及“雜項商品及服務”，升幅均超過一成；“食物及非酒精飲品”及“衣履”，亦錄得超過百分之八的升幅。
    本澳通脹率持續上升，帶動物價上漲，貨幣價值不斷降低。其中，樓價不斷上升，亦是與通脹互相影響下的結果。雖然，自政府推出樓價調控措施後，樓價升幅放緩，但整體而言，樓價仍處於高企，連帶不動產租賃的價格亦有提升。於是，業主和租客之間彷彿就為租金調整一事掀起一場“拉鋸戰”，與租金調整有關的疑問亦隨之而生：業主提出加租，租客可否拒絕？加租的幅度，法律又有沒有規定？
    其實，當租金金額在租約內訂明後，原則上，租賃雙方都不可以任意調整。不過，法律同時規定了兩種加租情況：一、透過協議，出租人可以加租；二、出租人服從行政當局的命令，對單位進行特別保養工程或改善工程時，可以要求加租。由於現實中，第一種加租情況較為常見，所以以下主要探討協議加租的規定。
    所謂“協議加租”，顧名思義，是指透過租賃雙方的同意而提升租金。一般來說，這類協議可以是事前協議或事後協議。事前協議方面，主要是指在簽署租約時，雙方已就加租問題作出了規定，例如訂明甚麼時候可以加租、加租加多少等等，而日後雙方便按照租約中的加租條件及規則行事。
    至於事後協議，是指當初在租約上沒有加租規定，雙方只是在簽署租約後另外協定而已。對於租約沒有任何加租條款的情況下，而出租人又要求加租時，出租人唯一可以做的，就是透過事後協議的方式，即要取得承租人的同意後，方可在租約生效期內加租。
    另外，加租幅度方面，法律上亦沒有對加租的上下限作出任何規定。加租的幅度是多少，完全取決於雙方的合意。但當然，如果在租約或協議當中的加租條款，是出租人任意訂定或明顯不合理時，那麼，承租人亦有權單方向法院聲請，要求變更有關規則。
    事實上，要和諧穩定發展一段租賃關係，租賃雙方都應該互相信任、互相體諒。尤其在經濟不景氣的情況下，大家更要齊心協力，尋求一個滿足雙方利益的合理共識。再者，如果雙方在訂立租約時，已事先清楚訂明加租問題，相信這樣定能避免不必要的爭拗。
    註：本文內容主要參閱《民法典》第999條的規定。（法務局供稿）